만나서 반가워요. 오늘은 재개발 지역에서 빌라를 평가하는 방법을 살펴보겠습니다. 부동산 용어로는 아파트, 빌라 등 공동주택을 집합건물이라고 합니다. 그 중 빌라가 거래량이 가장 많은 곳이며, 재건축 지역의 부동산이기도 합니다. 그 이유는 빌라가 아파트나 다른 부동산에 비해 재개발 지역에 소량으로 진입하기가 더 쉽기 때문일 것입니다. 재개발지역 빌라를 평가할 때 ‘거래사례비교법’으로 평가를 하기 때문에 단독주택에 비해 상대적으로 평가가 어렵다고 생각합니다. 정비지역 인근 빌라 시세를 기준으로 좋은 밸류에이션을 파악하려 하기 때문인 것 같습니다. 이것은 재개발 지역의 새 콘도에 대해 내가 지불해야 할 금액을 추정할 수 있는 평가 금액입니다. 재개발 사업에서는 이때 조합원이 받은 모든 감정가를 합한 감정액을 최종 재산 감정액이라고 합니다. 리노베이션 사업에서는 총 감정금액(원자산액)이 사업성 분석에 매우 중요한 요소이기 때문에 구성원의 감정가격이 특히 중요하다. 그래서 오늘은 재건축지역 빌라 평가방법에 대해 알아보고 미리 알아보도록 하겠습니다. ※ 개보수지역 별장 가치 평가방법 거래사례 비교 = 정비지역 주변 실거래가와 가치를 비교·평가하는 방법 * 개보수지역 사업시행 승인일을 우선으로 함 * 재개발 정비지역과 인접하여 동시에 대규모 개발이 진행되지 않는 지역의 실거래가 (재건축 수익이 반영되지 않은 별장가격 평가)* 주변지역 실거래가, 해당지역 및 주변 빌라 실거래가 자료는 부동산개발지구 실거래가 공시시스템에서 주로 조회한다. 국토교통부. (주변 빌라 약 7~8채 실거래가 확인) http://rt.molit.go.kr/ (국토교통부 실거래가 공시제도) 국토부 , 교통관광 실거래가 공시제도 보도자료 FAQ 2023년 2월 주택 2023-04-11 2023-04-11 1월 23일 주택통계(매매 및 월세 거래량) 발표.. 2023-03-09 12월 22일 주택통계( 매매 및 월세 거래량) 공개.. 2023-01-31 11월 주택통계(매매 및 월세 거래량) 공개.. 2022-12-30 10월 주택통계(매매 및 월세 거래량) 공개 A자료 다운로드 가능 데이터 실거래가 공시제도. 실거래개방시스템 APP… rt.molit.go.kr * 국토교통부 실거래가공시제도에서 정하는 아파트 공시가격은 지자체가 재산가치를 평가하기 위해 연 1회 공시함 과세를 위한 몰수 재산의 객관적 근거를 마련합니다. 국토교통부가 공시하는 공영주택 가격은 객관적인 비교자료로 활용할 수 있는 매우 유용한 사이트다. .realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm (부동산공시공시) 부동산가격공시공시 1 2 3 4 5www.realtyprice.kr * 아파트 실거래가와 공시가격 비교 거래가격은 공시가격의 1.5배 정도입니다. 그렇다면 재개발 피트 면적의 감정가가 이 수준에서 결정될 가능성이 높다는 의미입니다. * 오류를 줄일 수 있습니다. *인근 지역의 상태가 아파트의 공시가격 및 매매가격과 많이 다를 경우 평가의 사례비교에서 제외하는 것이 좋습니다. 빌라 시세 형성 가능성 높음) * 정비지역 인근 빌라 거래 사례 조사에 이어 현재 정구 지역 빌라 거래 사례 조사 중입니다. 별장 감정가 산정 가능 ※ 별장 감정 예시 (아파트 공시가격은 지역에 따라 다름) (사례 1) 정비지역 별장 아파트 공시가격 A 5억 5억 관리인근 빌라아파트 면적은 약입니다. 공시가격 비율의 1.5배 5억 x 1.5배 = 약 7억 5천만(공시가) (사례 2) 인근 아파트 공시가격을 기준으로 가격을 산정할 때 비율을 낮게 설정하는 것이 좋으며, 추정가 약 1.4배 공시가격 5억 × 1.4배 = 약 7억(추정가) (사례 3) 재건축지역 빌라아파트 3억호 공시가격은 정비지역에 가깝다. 1.3 3억배 x 1.3배 = 약 3억 9천만원(감정가) 이렇게 감정가를 산정하면 정비지역에서 거래되고 있는 빌라들의 프리미엄이 어느 정도 형성되었는지 알 수 있다. ※ Check Premium (Case 1) 빌라 A 실거래가 8억 5천만 원 감정가 7억 5천만 원 프리미엄 = 실거래가 – 추정 감정가 8억 5천만 원 – 7억 5천만 원 = (할증금) 1억원 (사례 1) 빌라 B 9억 실거래가 추정가 7억 프리미엄 = 실거래가 – 추정가 9억 – 7억 = 2억(프리미엄) 균등하게 균형잡힌 빌라는 재건축 정비지역과 유사한 대상물에 가깝다면 실거래가 최근에 3억 원에 경매가 나왔는데, 제 빌라의 감정가는 3억 원 전후로 책정될 수 있을 것 같습니다. 하지만 대부분의 경우 실제 재개발 및 재개발 사업에서는 인근 빌라 매매가보다 10~15% 낮은 가격으로 책정된다. 따라서 평가 단계에서는 재건축 지역에서 노조와 조합원 간 갈등이 있을 것이고 조합원들이 실망하는 시기이기도 하다. 이상으로 빌라의 예상 감정가를 산정하는 방법에 대해 알아보았습니다.